Risposta n. 32 del 11/02/2026
Locazione finanziaria in costruendo
ammessa agli investimenti Zes unica
11 febbraio 2026
In base al principio di equivalenza tra acquisizione in proprietà e tramite leasing, la modalità è compatibile con l’agevolazione, che però scatta solo quando l’immobile viene consegnato
L’Agenzia delle entrate, con la risposta n. 32 dell’11 febbraio 2026, chiarisce che la realizzazione di un immobile strumentale tramite leasing in costruendo può rientrare tra gli investimenti che danno diritto al credito d’imposta Zes unica. Questo, purché siano rispettate tutte le condizioni previste dalla disciplina nazionale e da quella unionale.
La domanda
Il caso esaminato riguarda una società che intende aprire un nuovo punto vendita con la costruzione di un immobile strumentale all’interno della Zona economica speciale unica per il Mezzogiorno e che, per ragioni di efficienza finanziaria e operativa, ha scelto di realizzare l’immobile tramite un contratto di locazione finanziaria in costruendo. La srl precisa che l’intervento rientra in un progetto di investimento iniziale, come richiesto dal regolamento Ue n. 651/2014, che l’immobile sarà destinato all’attività produttiva svolta nella struttura ubicata nella Zes e che il suo valore non supererà il limite del 50% dell’investimento complessivo, come previsto dal Dm 17 maggio 2024.
Il punto critico riguarda la compatibilità del leasing in costruendo con la disciplina agevolativa. La norma, infatti, menziona espressamente gli investimenti effettuati tramite contratti di locazione finanziaria, ma non si sofferma sulla particolare forma del leasing relativo a beni in corso di costruzione. La società sostiene che tale contratto rientra, comunque, nella categoria della locazione finanziaria e che, quindi, dovrebbe essere considerato ammissibile.
La risposta
L’Agenzia, nel ricostruire il quadro normativo, cioè l’articolo 16 del Dl n. 124/2023 che ha introdotto l’agevolazione e il Dm del 17 maggio 2024 che ha definito le modalità di accesso, richiama il principio di equivalenza tra acquisizione in proprietà e acquisizione tramite leasing, già affermato in precedenti documenti di prassi. Questo orientamento consente di includere anche gli immobili acquisiti tramite locazione finanziaria tra gli investimenti agevolabili. Di conseguenza, la realizzazione di un immobile tramite leasing in costruendo non è esclusa dal credito d’imposta Zes unica, purché siano rispettati i requisiti previsti dalla normativa nazionale e da quella europea sugli aiuti di Stato.
Un aspetto particolarmente rilevante riguarda la determinazione del momento in cui l’investimento si considera effettuato. L’Agenzia, a tal proposito, riprende gli articoli 109 e 110 del Tuir, ricordando che i canoni di prelocazione del leasing in costruendo assumono rilevanza fiscale solo dal momento della consegna dell’immobile. È, quindi, da quel momento che l’investimento può considerarsi realizzato ai fini del credito d’imposta.
Sarà la società, in concreto, a dover individuare correttamente il periodo d’imposta in cui imputare i costi, applicando i criteri fiscali di competenza, indipendentemente dal trattamento contabile adottato. In sintesi, il leasing in costruendo è compatibile con il credito Zes unica, ma l’agevolazione scatta solo quando l’immobile diventa effettivamente disponibile.
Risposta n. 32/2026 dell'11/2/2026
OGGETTO: Credito di imposta per gli investimenti nella Zona economica speciale per il Mezzogiorno–ZES Unica – articolo 16 del decreto–legge n. 124 del 2023 – investimento – realizzazione di un bene immobile – contratto di leasing in costruendo – rilevanza – momento di effettuazione degli investimenti – consegna del bene
PARERE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE
In via preliminare, si evidenzia che la presente risposta prescinde da ogni
valutazione in merito alla sussistenza dei requisiti e delle condizioni per l'applicazione
della disciplina agevolativa del Credito d'imposta ZES Unica, tra i quali, in primis, la
configurabilità di un ''progetto d'investimento iniziale'' conforme alla disciplina unionale,
il cui riscontro non è oggetto di interpello. Inoltre, il presente parere non presuppone né
implica alcun riconoscimento della sussistenza dei presupposti previsti per la fruizione
del Credito d'imposta ZES Unica e alcuna verifica dell'ammontare (complessivo e delle
singole componenti) dell'investimento stesso, ma è limitato alla valutazione del leasing
in costruendo come mezzo per porre in essere l'investimento immobiliare rappresentato,
parte del complessivo progetto d'investimento che l'Istante intende realizzare.
Resta impregiudicato, pertanto, qualsiasi potere di controllo da parte
dell'Amministrazione finanziaria in merito a tali profili.
L'articolo 16 del d.l. n. 124 del 2023 ha istituito un contributo, sotto forma di
credito d'imposta, a favore delle imprese che effettuano investimenti in beni strumentali
destinati a strutture produttive già esistenti o che vengono impiantate nella ZES Unica,
che comprende le zone assistite delle regioni Basilicata, Calabria, Campania, Molise,
Puglia, Sardegna, Sicilia, ammissibili alla deroga prevista dall'articolo 107, paragrafo 3,
lettera a), del Trattato sul funzionamento dell'Unione Europea (di seguito, ''TFUE''), e
Abruzzo, ammissibili alla deroga prevista dall'articolo 107, paragrafo 3, lettera c), del
TFUE, come individuate dalla Carta degli aiuti a finalità regionale 20222027.
Con DM 17 maggio 2024, sono state definite le modalità di accesso al beneficio
nonché i criteri e le modalità di applicazione e di fruizione del Credito e dei relativi
controlli, anche al fine di assicurare il rispetto del limite complessivo di spesa indicato
dall'articolo 16, comma 6, del d.l. n. 124 del 2023.
In base alle predette disposizioni, risultano agevolabili gli investimenti, ''facenti
parte di un progetto di investimento iniziale come definito all'articolo 2, punti 49,
50 e 51, del regolamento (UE) n. 651/2014 della Commissione, del 17 giugno
2014, relativi all'acquisto, anche mediante contratti di locazione finanziaria, di nuovi
macchinari, impianti e attrezzature varie destinati a strutture produttive già esistenti o
che vengono impiantate nel territorio, nonché all'acquisto di terreni e all'acquisizione,
alla realizzazione ovvero all'ampliamento di immobili strumentali agli investimenti'',
effettuati tra il 1° gennaio 2024 e il 15 novembre 2024 [e anche quelli effettuati tra il 1°
gennaio 2025 e il 15 novembre 2025 come, da ultimo, previsto dall'articolo 1, comma
485, lettera c), della l. n. 207 del 2024].
In relazione agli investimenti aventi a oggetto l'acquisto di terreni e l'acquisizione,
realizzazione ovvero l'ampliamento di immobili strumentali, l'articolo 16, comma 2, del
d.l. n. 124 del 2023 e l'articolo 3, comma 5, del DM 17 maggio 2024, stabiliscono che
''[i]l valore dei terreni e dei fabbricati ammessi all'agevolazione non può superare il
cinquanta per cento del valore complessivo dell'investimento agevolato''.
Ciò posto, nel caso di specie, l'Istante pone un dubbio interpretativo in relazione
all'articolo 16, comma 2, del d.l. n. 124 del 2023 (e al corrispondente articolo 3, comma
1, del DM 17 maggio 2024) e all'ammissibilità al Credito d'imposta ZES Unica di un
investimento in un immobile realizzato mediante un contratto di leasing in costruendo.
In generale, il leasing immobiliare è una forma di locazione finanziaria a
mediolungo termine rivolta alle imprese per finanziare l'acquisizione di immobili in
costruzione o da costruire (leasing in costruendo, appunto); in quest'ultimo caso, la
società di leasing (concedente) finanzia il costo del bene immobile fatto costruire da un
terzo fornitore, su scelta e indicazione del cliente (utilizzatore), e lo mette a disposizione
del cliente stesso a fronte della corresponsione di canoni periodici, con la facoltà, al
termine del contratto, di acquistare il bene immobile ad un prezzo prestabilito (riscatto)
o, eventualmente, di prorogarne l'utilizzo a condizioni economiche predeterminate o
predeterminabili.
Il clienteutilizzatore, inoltre, fino a quando l'immobile non è completato
corrisponde al concedente canoni di prelocazione finanziaria.
Con riferimento al Credito d'imposta ZES Unica, va evidenziato che rientra nella
nozione di investimento agevolabile l'''acquisto, anche mediante contratti di locazione
finanziaria, di nuovi macchinari, impianti e attrezzature varie destinati a strutture
produttive già esistenti o che vengono impiantate nel territorio, nonché all'acquisto
di terreni e all'acquisizione, alla realizzazione ovvero all'ampliamento di immobili
strumentali agli investimenti'' (così, l'articolo 16, comma 2, dell'articolo 16 del d.l. n.
124 del 2023 e anche l'articolo 3, comma 1, del DM 17 maggio 2024).
Nel caso di beni immobili, l'investimento è agevolabile nei casi di acquisizione,
realizzazione o ampliamento di immobili strumentali all'investimento. Come affermato
dalla scrivente, da ultimo con la circolare n. 34/E del 3 agosto 2016 in relazione al
precedente credito d'imposta per gli investimenti nel Mezzogiorno di cui all'articolo
1, commi da 98 a 108, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, in virtù del consolidato
principio di tendenziale equivalenza tra l'acquisizione in proprietà e quella effettuata
tramite contratto di leasing, si deve ritenere che, in linea generale, siano agevolabili
anche i beni immobili acquisiti mediante locazione finanziaria.
Ciò, dunque, in linea di principio, non esclude che la componente immobiliare
di un investimento agevolabile ai fini del Credito d'imposta ZES Unica possa essere
realizzata utilizzando tale forma di leasing (quella in costruendo ovvero di immobile da
costruire cfr. l'articolo 1, comma 136, della legge 4 agosto 2017, n. 124), fermo restando
il rispetto di tutte le altre condizioni richieste dalla disciplina nazionale e unionale per
beneficiare di detto Credito (come, ad esempio, quelle poste dall'articolo 16, comma 2,
del d.l. n. 124 del 2023 e dall'articolo 14 del regolamento (UE) della Commissione n.
651/2014 del 17 giugno 2014).
Tra le condizioni richieste dalla disciplina nazionale, per completezza, va
ricordato che, ai fini dell'individuazione del ''momento'' in cui gli investimenti (come
quello immobiliare rappresentato nell'istanza in esame) si considerano effettuati e del
valore dei beni agevolabili ai fini del Credito, occorre tener conto delle disposizioni
di cui agli articoli 109, commi 1 e 2, e 110 del Testo unico delle imposte sui redditi,
approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 (di
seguito, ''Tuir''), a prescindere dai principi contabili adottati (cfr. l'articolo 3, comma 4,
del DM 17 maggio 2024).
Al riguardo, si evidenzia che, in base a quanto previsto dall'articolo 109, commi
1 e 2, del Tuir, gli oneri derivanti dai canoni di prelocazione nell'ambito di un leasing in
costruendo assumono rilevanza fiscale nei confronti dell'utilizzatore del bene immobile,
a partire dal momento della consegna dello stesso. In tal senso, solo a decorrere da tale
momento potrà ritenersi soddisfatto il requisito dell'effettuazione dell'investimento ai
fini del Credito.
Resta inteso che spetterà all'Istante individuare, in concreto, il periodo d'imposta
di competenza degli oneri relativi ai predetti canoni, secondo i criteri indicati dall'articolo
109, commi 1 e 2, del Tuir (a prescindere dai principi contabili in concreto adottati), al
fine di individuare il ''momento'' in cui, nel caso rappresentato in istanza, l'investimento
in parola si considera effettuato.
Il presente parere viene reso sulla base dei fatti, dei dati e degli elementi esaminati,
assunti acriticamente così come esposti nell'istanza di interpello e nella documentazione
integrativa, nel presupposto della loro veridicità e concreta realizzazione, fermi restando
gli ordinari poteri di controllo dell'Amministrazione finanziaria.
