La società che ha presentato domanda di interpello fa sapere che il contratto per l’acquisizione del bene immobile, per il quale intende beneficiare del bonus Zes, prevedeva la concessione in godimento del bene per quattro anni, con decorrenza 2016 (e possibilità di ulteriore rinnovo per altri quattro anni) previo pagamento di un canone e la facoltà di esercitare l’opzione di acquisto, versando la rimanente somma pari al prezzo di vendita.

Lo stesso richiedente precisa di essere subentrato nel contratto nel 2020, per effetto di una cessione, sostituendo la società che lo aveva originariamente stipulato nel 2016. Successivamente, nel 2024, con la firma del contratto di acquisto e il versamento della relativa somma è diventato a tutti gli effetti proprietario dell’immobile. Vuole sapere quindi se può accedere al bonus Zes unica per l’acquisto dell’immobile, e relativi macchinari, da destinare a un’unità produttiva e chiede quale sia il momento di effettuazione dell'investimento a seguito dell'opzione di riscatto esercitata, considerando che il primo requisito per fruire del credito d’imposta è l’esistenza di un progetto d'investimento iniziale.

L’Agenzia ripercorre la nuova disciplina sul credito d’imposta per la Zes unica, dalla norma introduttiva (articolo 16 del Dl n. 124/2023) al decreto attuativo (decreto del ministro per gli Affari europei, il Sud, le politiche di coesione e il Pnrr di concerto con il ministro dell'Economia e delle Finanze del 17 maggio 2024) che ne ha definito le modalità di accesso e i criteri di fruizione. L’Agenzia ricorda anche gli elementi del contratto rent to buy, ribaditi anche dalla prassi (circolare n. 4/2015) che prevedono l’immediata concessione in godimento di un immobile previo pagamento di un canone, il diritto del conduttore di acquistare successivamente il bene, l’imputazione di una certa quota dei canoni al prezzo di vendita.

Per quanto riguarda il momento di effettuazione dell'investimento, rilevante ai fini dell'imputazione dello stesso al periodo di vigenza dell'agevolazione, l’Agenzia ricorda che in base al decreto attuativo valgono le regole generali della competenza adottate dal Tuir (articolo 109, commi 1 e 2) a prescindere dai principi contabili adottati. Considerato che l’impresa ha riscattato l’immobile ad aprile 2024, è questo il periodo in cui l’investimento si considera effettuato.

L’Agenzia ricorda che stesso decreto attuativo riconosce il diritto al credito d’imposta Zes unica per gli investimenti in beni immobili strumentali anche se i beni sono stati già utilizzati dal dante causa o da altri soggetti per lo svolgimento di un'attività economica. Di conseguenza, per il caso in esame, non valgono le precisazioni contenute in un altro interpello (n. 198/2024) che aveva disconosciuto il Bonus investimenti per dei beni acquisiti tramite contratto rent to buy, mancando il necessario requisito della novità.

In conclusione, l’investimento immobiliare tramite contratto rent to buy, realizzato dalla società al momento della stipula finale (aprile 2024), è ammesso al credito d’imposta Zes unica, sempre che sussistano tutte le condizioni previste dalla normativa, non essendo richiesto dalla disciplina l’elemento della “novità”.