Art. 1523 del codice civile
Passaggio della proprietà e dei rischi
Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.
Questo è quello che prevede l'art.109 del Tuir
Articolo 109
Norme generali sui componenti del reddito d'impresa [testo post riforma del 2004]
1. I ricavi, le spese e gli altri componenti positivi e negativi, per i quali le precedenti norme della presente Sezione non dispongono diversamente, concorrono a formare il reddito nell'esercizio di competenza; tuttavia i ricavi, le spese e gli altri componenti di cui nell'esercizio di competenza non sia ancora certa l'esistenza o determinabile in modo obiettivo l'ammontare concorrono a formarlo nell'esercizio in cui si verificano tali condizioni.
2. Ai fini della determinazione dell'esercizio di competenza:
a) i corrispettivi delle cessioni si considerano conseguiti, e le spese di acquisizione dei beni si considerano sostenute, alla data della consegna o spedizione per i beni mobili e della stipulazione dell'atto per gli immobili e per le aziende, ovvero, se diversa e successiva, alla data in cui si verifica l'effetto traslativo o costitutivo della proprietà o di altro diritto reale. Non si tiene conto delle clausole di riserva della proprietà. La locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti è assimilata alla vendita con riserva di proprietà;
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Sì all’ammortamento dell’immobile con patto di riserva della proprietà
Il patto di riservato dominio non è fiscalmente rilevante anche se la proprietà si trasferisce con il pagamento dell’ultima rata
La vendita con riserva di proprietà è quel negozio giuridico codificato dall’art. 1523, Codice civile, nel quale si afferma che l’acquirente acquista la proprietà della cosa solo al pagamento dell’ultima rata. Fino a quel momento l’effetto della cessione non si realizza, anche se l’acquirente, immediatamente alla consegna del bene, ne sopporta i rischi di deperimento ad esso inerenti. La dottrina civilistica interpreta questa norma affermando che l’effetto traslativo del contratto viene posticipato al momento del pagamento, quindi, fino a quel momento la vendita non è perfezionata, sebbene il possesso del bene venga trasferito al compratore. Tuttavia ai fini fiscali il patto di riservato dominio non è fiscalmente rilevante, considerata formulazione dell’articolo 109, comma 2, lettera a), Dpr 22 dicembre 1986, n. 917, in base a cui: Ai fini della determinazione dell’esercizio di competenza: i corrispettivi delle cessioni si considerano conseguiti, e le spese di acquisizione dei beni si considerano sostenute, alla data della consegna o spedizione per i beni mobili e della stipulazione dell’atto per gli immobili e per le aziende, ovvero, se diversa e successiva, alla data in cui si verifica l’effetto traslativo o costitutivo della proprietà o di altro diritto reale. Non si tiene conto delle clausole di riserva della proprietà. La locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti è assimilata alla vendita con riserva di proprietà. Il quadro complessivo è però ancora più complesso in quanto da un lato la previsione dell’articolo 109, comma 2, lettera a), Tuir è disapplicata in caso di applicazione del principio di derivazione rafforzata. D’altro lato però è da ritenere che il principio di prevalenza della sostanza sulla forma, declinato dall’Oic 11 e applicato nello specifico dall’Oic 15 (vendite) e dall’Oic 19 (acquisti) porti a considerare rilevante la cessione o l’acquisto già al momento di stipula del contratto con patto di riservato dominio, in quanto è a quella data che si trasferiscono rischi e benefici all’acquirente e si considera avvenuto il trasferimento sostanziale e non formale del titolo di proprietà. In conclusione si ritiene che le quote di ammortamento dell’immobile oggetto di acquisto con patto di riservato dominio siano deducibili dalla società acquirente già nell’esercizio di perfezionamento dell’atto di acquisto a prescindere dall’avvenuto pagamento di tutte le rate di prezzo.
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